Kiekvieną kartą, kai pažiūri į skelbimų portalus ir palygini kainas su tuo, kas buvo prieš metus ar dvejus, kyla tas pats klausimas – ar tikrai dar yra kur kilti? Atrodo, jau seniai turėjo ateiti momentas, kai rinka nusistovės, kainos sustings ar bent jau ims augti lėčiau. Bet realybė kitokia – butai Vilniuje, Kaune, net mažesniuose miestuose toliau brangsta, o naujos statybos projektai startuoja su kainomis, kurios prieš kelerius metus atrodė tiesiog neįsivaizduojamos.
Šis klausimas nėra retorinis. Nuo jo atsakymo priklauso, ar žmogus, taupantis pradiniam įnašui, dar suspės „pagauti“ priimtiną kainą, ar investuotojas ryšis pirkti dar vieną objektą, ar šeima atidės būsto pirkimą metams kitiems. Pabandykime išsiaiškinti, kas realiai stumia kainas aukštyn, kur ta riba, ir ar apskritai egzistuoja scenarijus, kuriame kainos imtų kristi.
Kodėl kainos vis dar kyla, nors palūkanos aukštos
Loginiu požiūriu aukštos palūkanų normos turėtų atvėsinti rinką – brangesnis kreditas reiškia mažesnę perkamąją galią, o mažesnė perkamoji galia turėtų stabdyti kainų augimą. Taip iš tiesų atsitiko kai kuriose Europos šalyse, tačiau Lietuvoje šis mechanizmas veikė kitaip nei tikėtasi.
Priežastis paprasta – pasiūla nespėja paskui paklausą. Statybų sektorius jau kelerius metus susiduria su darbo jėgos trūkumu, brangstančiomis medžiagomis ir vis griežtėjančiais energetinio efektyvumo reikalavimais. Kiekvienas naujas reikalavimas – ar tai būtų papildoma izoliacija, ar atsinaujinančios energijos sprendimai – prideda kelis procentus prie galutinės kainos. Statytojai šias išlaidas tiesiog perkelia pirkėjams, nes kitaip projektai taptų nuostolingi.
Antra – nors palūkanos aukštos, žmonės vis tiek perka. Dalis pirkėjų perka ne su banko paskola, o už grynuosius arba santaupas, sukauptas per pastaruosius kelerius metus. Tokie pirkėjai mažiau jautrūs palūkanų svyravimams, todėl paklausa nesumažėjo tiek, kiek buvo tikimasi.
Vilnius, Kaunas ir likusi Lietuva – trys skirtingos istorijos
Kalbant apie būsto kainų kilimą, negalima visos šalies matuoti tuo pačiu matu. Vilniuje, ypač centrinėse ir prestižinėse zonose, kainos jau seniai peržengė ribas, kurias vietiniai gyventojai laiko „normaliomis“. Kvadratinio metro kaina naujos statybos projektuose sostinėje dažnai viršija tai, ką uždirba vidutinis šeimos biudžetas per kelis mėnesius.
Kaunas seka panašiu keliu, tik su tam tikru atsilikimu – tai, kas Vilniuje vyko prieš porą metų, dabar kartojasi Kaune. Miestas aktyviai investuoja į infrastruktūrą, atsiranda naujų verslo centrų, o tai natūraliai traukia gyventojus ir investuotojus.
Tuo tarpu mažesniuose miestuose ir regionuose situacija kitokia. Ten kainos auga lėčiau arba net stagnuoja, nes darbo vietų pasiūla ribota, jaunimas emigruoja į didmiesčius ar užsienį, o pasiūla dažnai viršija paklausą. Tad kalbant apie tolimesnį kainų augimą, reikia aiškiai suprasti – klausimas „kiek dar gali kilti“ turi skirtingus atsakymus priklausomai nuo to, apie kurį miestą ar rajoną kalbame.
Migracija ir demografija – nematomas variklis
Vienas veiksnys, apie kurį rečiau kalbama viešai, bet kuris realiai veikia rinką – migracijos srautai. Į Lietuvą, ypač į didžiuosius miestus, atvyksta nemažai užsieniečių – tiek dėl darbo, tiek dėl karo Ukrainoje sukeltos pabėgėlių bangos. Šie žmonės taip pat ieško būsto, tiek nuomai, tiek pirkimui, ir tai papildomai spaudžia jau ir taip įtemptą rinką.
Kartu reikia paminėti ir vidinę migraciją – žmonės iš mažesnių miestelių keliasi į Vilnių ar Kauną dėl geresnio atlyginimo ir karjeros galimybių. Tai reiškia, kad didieji miestai nuolat gauna „naują kraują“ – naujus pirkėjus, kurie konkuruoja tarpusavyje dėl riboto būstų kiekio.
Demografiniu požiūriu Lietuva sensta, gimstamumas mažas, tačiau šis veiksnys ilgalaikėje perspektyvoje veikia lėčiau nei trumpalaikiai migracijos svyravimai. Todėl artimiausiais metais demografija greičiausiai neatvės rinkos taip, kaip kai kas tikisi.
Kas galėtų sustabdyti šį augimą
Nors dabartinė tendencija rodo tolimesnį kainų kilimą, egzistuoja keli scenarijai, kurie galėtų pakeisti situaciją. Pirmasis – staigus ekonomikos sulėtėjimas ar recesija. Jei atlyginimai nustotų augti arba imtų mažėti darbo vietų, žmonių perkamoji galia susitrauktų, ir tai natūraliai atvėsintų rinką.
Antrasis scenarijus – ženkliai sumažėjusios palūkanų normos. Tai skambėtų paradoksaliai, bet jei paskolos taptų pigesnės, tai galėtų sukelti dar didesnę paklausos bangą trumpuoju laikotarpiu, o ne kainų kritimą. Tad šis veiksnys veikiau paspartintų, o ne sustabdytų augimą.
Trečias, ir gal realiausias, scenarijus – ženklus pasiūlos padidėjimas. Jei statybų sektorius išspręstų darbo jėgos problemas, o valstybė paskatintų greitesnį leidimų išdavimą ir žemės sklypų vystymą, rinkai atsirastų daugiau būstų per trumpesnį laiką. Tai galėtų subalansuoti paklausos ir pasiūlos santykį, tačiau tokie pokyčiai vyksta lėtai – statybų projektai trunka metus, o kartais ir ilgiau.
Nuomos rinka kaip veidrodis
Įdomu tai, kad nuomos kainos dažnai atspindi tai, kas vyksta pirkimo rinkoje, tik su tam tikru vėlavimu. Kai nuomos kainos auga sparčiai, tai signalizuoja, jog paklausa būstui apskritai yra didelė, ir tai anksčiau ar vėliau atsispindi ir pirkimo kainose. Šiuo metu nuomos kainos didžiuosiuose miestuose taip pat auga, nors kiek lėčiau nei pirkimo segmente.
Tai reiškia, kad net jei žmogus nusprendžia neįsigyti būsto dabar, tikėdamasis pigesnės kainos ateityje, jis vis tiek moka „rinkos kainą“ per nuomą. Šis faktas verčia daugelį persigalvoti ir vis dėlto ryžtis pirkimui, net jei sąlygos nėra idealios – nes laukimas taip pat kainuoja.
Praktiniai patarimai tiems, kas svarsto pirkti dabar
Jei esate ties riba – pirkti dabar ar laukti – verta atsižvelgti į kelis konkrečius aspektus, o ne vien emocijas ar bendrą rinkos nuotaiką.
- Įvertinkite savo finansinį stabilumą. Jei darbo vieta stabili, o pajamos leidžia komfortiškai mokėti įmokas net esant dabartinėms palūkanoms, laukimas gali kainuoti brangiau nei pati paskola.
- Neieškokite tobulo momento. Rinka retai kada duoda aiškų signalą „dabar pirkite“. Jei laukiate idealios kainos, gali tekti laukti metų metus, o per tą laiką kainos vis tiek kils.
- Atkreipkite dėmesį į konkretų rajoną, ne tik miestą. Net Vilniuje yra vietovių, kuriose kainos kyla lėčiau – dažniausiai toliau nuo centro ar dar nepilnai išvystytose zonose, kur infrastruktūra tik formuojasi.
- Palyginkite pirminę ir antrinę rinką. Kartais senos statybos butai, reikalaujantys remonto, gali būti geresnis finansinis sprendimas nei nauja statyba, ypač jei esate pasiruošę investuoti laiką į renovaciją.
- Nebijokite derėtis. Net ir augančioje rinkoje pardavėjai kartais sutinka nusileisti, ypač jei objektas rinkoje stovi ilgiau nei įprasta.
Vietoj išvadų – ką realiai reikia turėti galvoje
Grįžtant prie pradinio klausimo – kiek dar gali kilti būsto kainos – sąžiningas atsakymas toks: tikriausiai dar bus kur kilti, bent jau artimiausiais metais, jei nepasikeis esminiai rinkos veiksniai. Statybų kaštai nemažėja, pasiūla neauga taip greitai, kaip norėtųsi, o migracija ir vidinis judėjimas į didmiesčius palaiko paklausą aukštu lygiu.
Tačiau tai nereiškia, kad situacija amžina ar kad kainos gali augti be jokios ribos. Ekonomika cikliška – anksčiau ar vėliau ateis momentas, kai augimas sulėtės, galbūt net sustos kelerius metus, kol rinka „suvirškins“ dabartinius kainų lygius. Klausimas tik toks, ar tas momentas ateis po metų, ar po penkerių.
Tiems, kas šiuo metu svarsto pirkti būstą, verta žiūrėti ne į bendras rinkos prognozes, o į savo asmeninę situaciją – finansinį stabilumą, ilgalaikius planus, konkretų rajoną ir objektą. Rinka gali toliau kilti, bet jūsų sprendimas turėtų remtis ne baime „praleisti progą“, o realiu skaičiavimu, ar šis pirkinys jums atsipirks ir bus prasmingas per ateinančius dešimtmečius, o ne vien per artimiausius metus.
